Theo đó, bên nhận chuyển nhượng dự án BĐS phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết sẽ tiếp tục triển khai dự án theo đúng tiến độ, nội dung đã phê duyệt.

Về nội dung thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, được thực hiện theo quy định tại Điều 60 Luật Xây dựng (sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14) và khoản 3 Điều 18 Nghị định 15/2021/NĐ-CP .

Theo Tổng cục Thuế, quy định trên áp dụng đồng thời cho cả dự án bất động sản (BĐS). Theo đó, trường hợp doanh nghiệp chuyển nhượng dự án BĐS cho doanh nghiệp khác, nếu dự án này đáp ứng điều kiện về dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và để phục vụ hoạt động SX-KD hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT thì doanh thu chuyển nhượng dự án cũng không phải kê khai nộp thuế GTGT

Trường hợp trước đó doanh nghiệp đã xuất hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS thuộc đối tượng không phải khai nộp thuế GTGT nêu trên thì phải lập hóa đơn điều chỉnh và bên nhận chuyển nhượng phải truy nộp số thuế GTGT đầu vào đã được hoàn tương ứng

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng dự án (tức chủ dự án) phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư nếu quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên (khoản 2 Điều 4)

Cụ thể, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS phải đáp ứng 02 hệ thống pháp luật/quy định sau:

- Các quy định về kinh doanh BĐS tại Mục 6 Chương II Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Mục 5 Chương II Nghị định 76/2015/NĐ-CP .

- Các quy định về đầu tư tại Điều 46, điểm b, c khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP .

Về thủ tục, nếu dự án BĐS được chuyển nhượng có yêu cầu chấp thuận đầu tư theo khoản 3 hoặc khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư hoặc phải xin giấy chứng nhận đầu tư thì phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng và điều chỉnh dự án theo pháp luật đầu tư.

Ngược lại, nếu dự án BĐS được chuyển nhượng không thuộc diện phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng và điều chỉnh dự án theo pháp luật đầu tư thì chỉ cần làm thủ tục chuyển nhượng theo pháp luật kinh doanh BĐS. Riêng việc chuyển nhượng đất của dự án BĐS được thực hiện theo pháp luật đất đai.

(i) Dự án đã được phê duyệt;

(ii) Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất;

(iii) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

(iv) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về kinh doanh BĐS, như: là doanh nghiệp BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai dự án (khoản 3 Điều 49 Luật kinh doanh BĐS); có vốn tối thiểu 20 tỷ (Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP), ...

Sau khi nhận chuyển nhượng dự án, nếu không có thay đổi về nội dung đầu tư thì bên nhận chuyển nhượng được miễn làm lại hồ sơ dự án và xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu xin gia hạn tiến độ dự án thì phải báo cáo cấp cho phép đầu tư quyết định (khoản 4 Điều 48 Luật kinh doanh BĐS).

Theo đó, trường hợp Công ty là chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại và khu chung cư cao tầng phục vụ tái định cư, Công ty không muốn tiếp tục thực hiện dự án và được UBND cấp tỉnh chấp thuận cho chuyển nhượng dự án lại cho doanh nghiệp khác, nếu dự án này đáp ứng điều kiện về dự án đầu tư thì thu nhập từ chuyển nhượng dự án được miễn kê khai nộp thuế GTGT

Khi lập hóa đơn, dòng thuế suất, số tiền thuế GTGT Công ty không ghi, gạch bỏ. Trường hợp Công ty đã lập hóa đơn có tính thuế GTGT thì hai bên phải lập biên bản kèm hóa đơn điều chỉnh theo quy định tại khoản 3 Điều 20 Thông tư số 39/2014/TT-BTC . Căn cứ biên bản, hóa đơn điều chỉnh, Công ty và bên nhận chuyển nhượng dự án thực hiện kê khai điều chỉnh thuế GTGT đầu ra, đầu vào theo luật định

Theo đó, các thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sau khi chuyển nhượng dự án BĐS sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Về phân biệt thủ tục chuyển nhượng toàn bộ và một phần dự án BĐS, đã có quy định tại Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP nêu trên.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 và điểm b khoản 1 Điều 50 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư được quyền sáp nhập một/một số dự án vào dự án khác của chính nhà đầu tư đó nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 50 Nghị định 31/2021/NĐ-CP .

Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, được thực hiện theo các quy định tại Mục 6 Chương II Luật Kinh doanh BĐS và Mục 3 Chương II Nghị định 02/2022/NĐ-CP .

Cần lưu ý, theo Điều 14 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì các trường hợp đã ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS trước ngày Nghị định này có hiệu lực không phải ký lại, trừ khi các bên tự thỏa thuận ký lại.

Trường hợp phát sinh từ ngày 1/1/2021 thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng được thực hiện theo quy định mới tại điểm b khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 .

Về các hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng dự án BĐS nộp trước thời điểm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực nhưng chưa giải quyết xong, tại khoản 5 Điều 115 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã hướng dẫn nhà đầu tư có thể lựa chọn áp dụng tiếp thủ tục chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh BĐS hoặc áp dụng thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư 2020.

Theo đó, hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS phải đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở, kinh doanh BĐS và các quy định khác có liên quan.

Đối với việc chuyển nhượng tài sản là BĐS của doanh nghiệp thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về dân sự, đất đai, đầu tư, nhà ở, kinh doanh BĐS. Nếu là doanh nghiệp nhà nước thì còn phải tuân thủ thêm quy định về quản lý tài sản công và đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp.

Trường hợp Công ty đã xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT với thuế suất 10% thì các bên thực hiện điều chỉnh hóa đơn theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 20 Thông tư 39/2014/TT-BTC .

Tuy nhiên, doanh nghiệp phải kê khai thu nhập từ chuyển nhượng dự án BĐS vào thu nhập khác để tính nộp thuế TNDN.

Tuy nhiên, số thuế GTGT đầu vào phát sinh trong giai đoạn đầu tư nếu đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 10 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TT-BTC vẫn được khấu trừ toàn bộ

Trường hợp bên chuyển nhượng đã lập hóa đơn, tính nộp thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án thì hai bên thực hiện điều chỉnh hóa đơn theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 20 Thông tư số 39/2014/TT-BTC và kê khai điều chỉnh thuế đầu ra, thuế đầu vào tương ứng

Tuy nhiên, giai đoạn từ sau khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (1/1/2021), thẩm quyền này căn cứ theo quy định mới tại điểm b khoản 2 Điều 75 Luật này. Theo đó, việc chuyển nhượng các dự án bất động sản thực hiện như quy định dành cho chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Nếu dự án được cấp GIấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư tự mình quyết định việc chuyển nhượng; ngược lại, nếu là dự án do UBND cấp tỉnh hay do Thủ tướng quyết định thì cấp phê duyệt đầu tư sẽ giữ thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng

Nguyên tắc áp dụng pháp luật khi giải quyết thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS cũng đã được quy định rõ tại Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ 1/3/2022).

- Các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung tại Điều 46 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ;

- Các điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS tại Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ;

- Dự án chuyển nhượng là dự án thuộc diện chịu thuế GTGT (khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC ).

Ngược lại, nếu giao dịch chuyển nhượng giữa các doanh nghiệp chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS thì chưa phải lập hóa đơn và kê khai nộp GTGT.

Đồng thời, theo điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP , chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS khi làm thủ tục phải nộp Văn bản chứng minh vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai.

Tuy nhiên, các Nghị định nêu trên đều không có hướng dẫn cụ thể về Văn bản chứng minh vốn chủ sở hữu khi nhận chuyển nhượng dự án BĐS. Doanh nghiệp cần liên hệ với Bộ Tài nguyên & Môi trường để xin giải đáp.

Trường hợp doanh nghiệp đã lập hóa đơn tính thuế GTGT 10% thì được lập hóa đơn điều chỉnh lại về đối tượng miễn thuế.

Theo đó, bên chuyển nhượng dự án khi điều chỉnh giảm thuế GTGT đầu ra dẫn đến phát sinh số thuế GTGT nộp thừa thì có quyền giải quyết tiền thuế nộp thừa theo quy định tại Điều 33 Thông tư số 156/2013/TT-BTC . Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đồng thời giải thể doanh nghiệp thì không được giải quyết hoàn thuế nộp thừa

Phía bên nhận chuyển nhượng khi điều chỉnh giảm thuế GTGT đầu vào dẫn đến giảm số thuế GTGT được khấu trừ, nếu đã được hoàn thuế thì phải truy nộp lại số thuế được hoàn đồng thời bị tính tiền chậm nộp; nếu làm tăng số thuế GTGT phải nộp thì phải nộp đủ số thuế tăng thêm đồng thời chịu thêm tiền chậm nộp

Tuy nhiên, theo Công văn này, trường hợp doanh nghiệp có chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS bao gồm 02 giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 đã hoàn thành và đi vào hoạt động kinh doanh thì không thuộc diện được miễn nộp thuế GTGT, phải chịu thuế GTGT với thuế suất 10%