Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong những trường hợp sau đây thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) sẽ bị coi là vô hiệu:

1. Đất không đủ điều kiện để bán

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền bán đất khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đối với trường hợp không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì việc mua bán đất sẽ bị vô hiệu.

2. Hợp đồng không được công chứng, chứng thực

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; trừ trường hợp một bên hoặc các bên mua bán đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Như vậy, trường hợp mua bán đất bằng giấy tờ tay (không thực hiện việc công chứng, chứng thực) sẽ bị vô hiệu.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp mua đất bằng giấy tờ tay (không công chứng, chứng thực) vẫn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được điều kiện tại khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017.

3. Vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

Theo khoản 1 Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp mua bán đất thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ bị coi là vô hiệu:

- Một trong các bên ký kết hợp đồng không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.

- Một trong các bên ký kết hợp đồng không trên cơ sở tự nguyện (bị ép buộc).

- Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán đất vi phạm điều cấm của luật (ví dụ mua bán giả tạo...), trái đạo đức xã hội.